作者：ahr999

发布时间：2019年3月9日

网络来源：新浪微博

1、与任何其它资产一样，房产价格的决定性因素也是供需。

2、我国房地产过去20年飙涨是，压制供应和需求猛增两个因素共同作用的结果。压制供应，就是所谓保证耕地红线，死活不放地盖房子。需求猛增，就是城市化进程，很多人进城。

3、这两个因素导致房产必涨，于是就会有人囤房子。这很正常，就像我们现在知道，比特币必涨，于是囤币，一样的道理。

4、这两个因素未来是否会发生变化？压制供应还会继续，没有看到任何相关政策变化。但是需求开始有一些变化了。

5、需求的第一控制因素是人。我国的人口结构已经严重老龄化，过去有两个生育高峰。1962-1973,1981-1997。其实，第二个高峰是第一个高峰的人生孩子造成的。

6、第二个高峰的人需要结婚买房，第一个高峰的人用一辈子积蓄付钱，于是房子需求暴增。

7、未来呢？第一个高峰的人开始退休，第二个高峰的人都有房子了，而新生人口断崖。而且很多新生儿一出生就已经有好几套房子了。建房子卖给谁？

8、一线城市的需求不会增长了。比如北京，限制了人口总量，就这么多人。所以，房价大概率也不会暴涨了。但学区房可能是例外，因为80后这波生育高峰期的孩子要上学了。当然，教育也在发生翻天覆地的变化，如果家长不追求高考，学区也没意义了。但短期巨变的可能性不大。

9、二线城市可能还有点机会。最近很多二线城市放开户口政策，抢人，人口增长，对房子的需求就大，于是这些城市的房子大概率会涨。

10、三四线城市会一蹶不振。这些城市已经没有年轻愿意去了，将来的命运大概率是鬼城。

11、除了人口因素，科技发展也在弱化房子的需求。大部分年轻人只需要一张床，一张桌子，一台电脑，一部手机，就可以过一天，甚至可以过一年。商业地产也一样会萎缩，因为没人逛街了。

12、囤房产的逻辑是房价会涨。如果预期发生变化，就不会有人囤了。因为房产的收益率极低，一套价值千万的房产，租金才20万，年收益率才2%。如果房价不能涨，就不会有人囤了。

13、房产税的作用一定是明显的。这也是为什么，喊了很多年，一直没有落地。因为一个不小心，房价可能就崩了。

14、房产税也不会对租金产生很大影响。租金也是供需决定的，房产税并不影响供和需。如果租金涨，大不了合租呗，反正本来一张床就够用的。所以，房产税会进一步降低房产的收益率。人们囤房的意愿会继续降低。